Tuesday, November 6, 2012

Property price - Up or down?

樓市升或降?

早前一個朋友聚會中,被問到,你本行既是做預測的,可否預測香港樓市?我說預測大自然與預測樓市是兩回事,不過香港未來幾年、幾十年樓價的走向,是可用常理推算的。先談供應方面。

供應
近日報章〔1031日明報〕一篇評論文章提及,政府手上閒置住宅用地〔已包括鄉村式用地、地鐵上蓋等,並已考慮每年限批鄉村丁屋用地〕,估計共約900公頃,可建住宅單位約40萬個〔每單位以平均700平方呎計〕。以每年公私營需求5萬單位計,意味可滿足將來八年的用量。

然而,若然按報章〔1029日明報〕所揭露,政府對已規劃住宅用地估算過分樂觀,那麼上述用地頂多只有約700公頃,僅可應付將來六年之用。〔又,近來有一些說法,建議將新建住宅地積比增加 (即加大可建住宅密度),但由於會減低空氣流動,須仔細研究及考慮環保團體意見,不是一蹴而及的事。〕

當然,還未計及發展商持有的土地。根據報章估計〔1030日明報〕,大發展商的土地儲備共約1000公頃。按上一段落的計法,可供將來九年之用。
總的來說,政府以及大發展商持有的土地,大概可滿足將來15年所需。這是否表示,在住房問題上,起碼在未來15年,可安枕無憂?

需求
現在看看需求方面。需求主要來自人口壓力,本地人口自1980年代約四百萬,增至目前七百萬。一方面香港仍然吸引外來移民,另一方面隨着醫療服務進步,人均壽命延長,統計署年前曾預料未來數十年人口達到九百萬。期間,二戰後出生的「嬰兒潮」仍未老去。人口不斷膨脹,經濟持續發展之下,年輕人、「無殼」人士及外來移民大都渴求有安居之所。另外,過去幾十年間中產階層的壯大,加上近年幣值弱、利息低,部分人除擁有自住居所外還購入單位作投資保值及收租之用。故此上述每年需求5萬單位可能偏於保守。假設未來每年需求為6萬單位的話,那麼現有可供發展的土地,就變得只能維持12年多。

看看過去幾十年的樓價。根據差餉物業估價署資料〔自1982年開始;不同時段計算方法會略有差異〕,港島區700平方呎單位價錢約為:

        年份                               $〔每平米〕
        1982                                9,660
        1991                              28,755
        2001                              38,783
        2011                              101,779

換言之,過去十年上升1.6倍,二十年上升2.5倍,三十年上升9.5倍。如選擇2001年為基點〔經濟較壞的一年〕,則之前十年上升三成,二十年上升3倍。

過去幾十年樓價的上升,還未充分反影未來穫取新增土地的局限與困難〔例如在僧多粥少下,農地地主會待價而沽〕。發展商出售的樓房,出於商業考慮,不會平售賤賣。政府方面,基於公帑考慮,也不會將土地平賣。政府旗下房屋發展機構,容或將部分房屋以低於市價提供給需協助人士。然而,就像早前政府一些「居屋」〔「居者有其屋」〕的情況一樣,轉手限制一旦放寬,樓價即趨升。要管理人們對房屋升值的期望十分困難,除非是突然出現大量新土地,但這是不大可能的。

總結
嘮叨一輪後,就是一句:供不應求。冷酷的現實是,樓價整體上易升難跌。

問與答
那麼,有些人會問:樓價及其升幅,實際上與經濟增長及個人收入脫節,怎辦?在香港,如何尋覓安居,不外以下數途:公屋、居屋、私樓等。公屋是社會福利,這裡不談。購置房屋〔即居屋或私樓〕,須付首期及安排按揭每月供款。部分人有家人合力幫助,得以「上車」。至於其他人,就要看政府如何為此事傷腦筋了。目前支撐樓市的,主要是兩種人:本地中產階層,及外來人士。中產階層已有一定的數目和財力,一般不輕易因樓市稍跌而拋售。這從過去數年政府試圖壓抑樓價不斷出招可見。至於外來人士,香港樓市的賣點,主要在於其成熟,具法制,尤其是對產權的尊重。雖然政府最近已對外來人士提高門檻,但香港始終是開放城市,這些優勢仍然具有一定的吸引力。

至於樓市會否大瀉?歷史已告訴我們,當然會。1997年開始的大跌市,當年高位入市的,要待十二年才收復失地。至於未來,短、中、長期會出現的危機,可見得到的分別是:美國本年底的「財政懸崖」〔即國會如未能同意削赤方案,會按法例出現大幅削減支出及增加稅項的情況,國內生產總值GDP因而下降百分之五〕,歐/美大衰退拖累全球,以及類似SARS病毒、或一些難以預知的泡沫爆破、或氣候變化帶來的嚴重災害〔颶風「桑廸」襲美東可說是有關極端天氣的先兆〕。一個審慎的做法,就是確定要有十年或以上穩定的收入,才考慮入市。

至於何時才是入市時機?這問題最難作答,因為沒有人是神仙,能預知市場高低位。可以說,任何時間也是入市時機,任何時間也不是,要看自己,有些人籌措後勇往直前,有些人見樓價高企而轉買為租。如果如上段所說,能夠確定未來十年或以上收入穩定,那麼作決定的壓力會較小。

說了這麼多,起因在於多年來土地規劃、人口政策廢弛,有感而發,大家只可自求多福。長遠解决地少人多的問題,亟需新的思維。

  
7-11-2012
  
參考

黎廣德:「土地管理廢弛 房屋發展大患」,20121031日明報。

聲明:作者擁有一自置居住單位。此文章僅供參考,非為讀者作買賣樓房決定。〕

〔作者保留版權〕

2 comments:

  1. 李博士,

    本人為註冊測量師, 有四點愚見, 大家可作分享研究

    1. 估價署的樓宇價格, 並沒因應700呎的樓宇均價, 只是將所有屬於那面積作平均。而沒有將新建樓價較高的樓宇作出調整, 所以, 如近期700呎的樓宇數目較多, 舊樓較少, 則會將均價拉高。故此, 當以指數替代均價作參考。(本人明白, 以均價討論, 看官會較易參考。)

    而本人發現, 閣下所用的均價, 為港島區40至69.9平米的數據, 本人建議宜列明。

    根據指數, 同類數值如下:
    1982 - 18.9
    1991 - 58.6
    2001 - 80.8
    2011 - 193.8
    10年上升1.4倍, 20年上升2.31倍, 30年上升9.25倍
    以2001年為基點, 10年上升38%, 20年上升328%

    2.考慮房地產升幅時, 應當同時以當時的經濟數據同步研究, 如GDP等。故未來房地產升幅, 我們同時當考慮未來經濟會否有如此下之升幅。

    3. 數據SAMPLING, 永遠是研究的「巧妙之處」。如 閣下的研究於2004年進行, 有趣的數據如下
    1984 - 13.7
    1994 - 119.1
    2004 - 77.2

    2004年數據顯示投資房地產是錯誤的決定。但這年, 就正正是投資房地產最佳之一年。

    4. 黎先生有政治背景。有政治背景的研究, 往往有方向性, 本人建議要小心考慮才予接納。

    本人現正準備博士論文, 討論有關以前的估價方法, 未能評估現時經濟波動時的房地產。未來有機會, 大家可研究研究。

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    1. A Lee 兄:謝賜教。簡覆如下:

      1. 知悉。據記憶,當時報章採用700呎樓宇作例,故我在文章(簡稱〝文章〞)上沿用此數。另,文章已加上「港島區」以玆闡明。

      2.及3. 文章有關數據來自差餉物業估價署,數據自1982年開始,至2011年止。故文章由1982年數據開始討論,實具方便、隨機性質。閣下 指出如選1984年為起點,則1994-2004年期間樓市總的是下跌的,此說甚是。唯文章該段目的是看20年或以上的趨勢。

      4. 知悉。文章僅採用黎先生文章部分數據作為討論起點。結論亦與黎文結論大相逕庭。

      能拋磚引玉,我+分高興。當然歡迎多討論多研究。email: boonyinglee@gmail.com.

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